시작하기 전에
부동산 기본 용어에서 대항력이 전입신고 다음 날 0시부터 생긴다는 얘기를 했다.
그 하루를 메우는 게 전월세 계약 특약사항이다.
계약서의 특약사항란에는 당사자가 합의한 조건을 구체적으로 적을 수 있다. 다만 특약 한 줄이 등기 확인이나 보증 가입을 대신하지는 않는다.
전월세 계약 특약사항은 왜 힘이 있나
주택임대차보호법 제10조(강행규정)가 근거다. 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
여기서 놓치면 안 되는 게 「이 법에 위반된」이라는 조건이다. 세입자에게 조금이라도 불리하면 전부 무효라는 뜻이 아니다.
법이 보장한 선 — 대항력, 우선변제권, 2년 거주 보장, 계약갱신요구권, 증액 5% 상한 — 을 깎는 약정만 무효다.
반대로 법이 정해두지 않은 영역은 합의한 대로 유효하다. 월세 납부일, 반려동물, 원상복구 범위, 관리비 부담 같은 것들이 그렇다. 여기서 불리하게 써주면 그대로 지켜야 한다.
정리하면 특약란은 이런 칸이다. 법이 그어둔 선 아래로는 못 내려가고, 그 위로 더 얹는 건 자유다. 그래서 안 쓰면 손해다.
상대가 문구를 거절하면 이유를 듣고 위험을 다시 판단한다. 합의되지 않은 문구는 일방적으로 계약 내용이 되지 않는다.
반드시 넣을 것 여섯 개
아래 문구는 협의할 때 출발점으로 쓰는 예시다. 물건의 권리관계와 대출·보증 조건에 맞춰 고쳐야 하며, 그대로 적는다고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다.
| # | 막아주는 상황 | 문구 |
|---|---|---|
| 1 | 잔금일에 새 담보권이 생기는 것 | 임대인은 계약일부터 임차인의 전입신고 효력이 발생하는 날까지 근저당권 등 새로운 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다 |
| 2 | 계약 기간 중 근저당 추가 | 임대인은 계약일부터 임대차 종료일까지 근저당권 등 제한물권을 설정하지 않는다 |
| 3 | 기존 대출이 안 지워지는 것 | 임대인은 잔금일에 해당 부동산의 담보대출을 상환하고 말소하기로 한다 |
| 4 | 보증보험 가입 거부 | 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 협조한다. 임대인의 사유로 가입이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다 |
| 5 | 숨은 체납·근저당 | 계약 후 임대인의 국세·지방세 체납이나 고지되지 않은 근저당이 확인되면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다 |
| 6 | 전세대출 거절 | 임차인의 전세자금대출이 승인되지 않으면 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 반환한다 |
(2026년 9월 30일 확인 · 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 · 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 안내. 위 문구는 법령 원문이 아니라 당사자가 물건별 조건에 맞춰 협의할 예시다.)
여기에 하나 더 넣으면 좋은 게 있다. “계약 시점에 존재하던 시설물 하자의 수리는 임대인이 부담한다.” 보일러·누수처럼 금액이 큰 게 여기서 갈린다.
월세 계약이라면 하나 더 있다. “임대인은 임차인의 월세 세액공제 신청에 협조한다.” 월세 세액공제는 원래 집주인 동의가 필요한 항목이 아니다. 계약서와 이체 내역만 있으면 된다. 그런데도 껄끄러워하는 경우가 있어서 미리 한 줄 적어두면 나중에 실랑이할 일이 없다. 요건과 공제율은 연말정산 절세 정리에 정리해뒀다.
1번이 왜 제일 중요한가
확정일자와 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 효력이 생긴다. 그런데 근저당은 접수한 그 순간 효력이 생긴다.
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력은 그 다음 날부터 생긴다. 따라서 계약·잔금 당일에도 등기사항증명서를 다시 확인하고, 그 사이 새로운 담보권을 만들지 않는다는 합의를 문서로 남기는 것이다.
법으로 못 막는 하루를 계약서 한 줄로 막는 것이다.
5번은 왜 따로 필요한가
집주인이 세금을 체납하면 국세가 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 생긴다. 등기부에는 안 나온다.
그래서 계약 전에 임대인의 납세증명서를 요구할 수 있고, 못 받았다면 최소한 특약으로 “나중에 발견되면 해제한다”를 걸어둬야 한다.
갱신할 때는 세 가지가 다르다
계약이 끝날 때 연장하는 방법이 셋인데 조건이 완전히 다르다.
| 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 | 합의 갱신 | |
|---|---|---|---|
| 어떻게 | 임차인이 청구 | 양쪽 다 말이 없으면 자동 | 새로 합의해서 재계약 |
| 시기 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 | — | — |
| 횟수 | 1회만 | 제한 없음 | 제한 없음 |
| 임대료 인상 | 5% 이내 | 기존 조건 그대로 | 상한 없음 |
| 중도 해지 | 가능. 통보 3개월 뒤 효력 | 가능. 통보 3개월 뒤 효력 | 원칙적으로 불가 |
합의 갱신과 계약갱신요구권 행사는 구분해야 한다. 정부 생활법령정보에 따르면 5% 상한은 존속 중인 계약의 증액이나 계약갱신요구권 행사에 적용된다. 합의 갱신의 임대료와 중도 해지 조건은 계약 형태와 경위에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 ‘새 계약서를 쓰면 언제나 상한이 없다’고 단정하면 안 된다.
그리고 묵시적 갱신으로 넘어갔다면 기존 계약서와 확정일자를 그대로 보관한다. 굳이 새 계약서를 쓰면 순위가 새로 잡힐 수 있다.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 정해져 있다. 본인이나 직계가족이 실제로 들어와 사는 경우, 임차료를 2개월 이상 밀린 경우 등이다.
(2026년 9월 30일 확인 · 찾기쉬운 생활법령정보 「임대차계약의 갱신」 · 「차임 또는 보증금의 증감청구」)
계약 단계별로 확인할 것
| 시점 | 확인할 자료 | 특약과 함께 할 행동 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 등기사항증명서, 소유자 신분, 보증 가입 가능 여부 | 등기부의 소유자와 계약 상대가 같은지 확인한다 |
| 계약서 작성 | 권리관계, 대출·보증 조건, 시설 하자 | 적용 조건과 해제·반환 시점을 모호하지 않게 적는다 |
| 잔금 직전 | 최신 등기사항증명서 | 계약 때 없던 권리가 생겼는지 다시 본다 |
| 입주 당일 | 주택 인도, 전입신고, 확정일자 | 처리 증빙과 계약서 원본을 보관한다 |
| 입주 후 | 보증 가입 결과, 수리 요청 기록 | 말로 합의한 내용은 문자나 문서로 남긴다 |
특약이 실제 상황에 적용되는지는 문구와 사실관계에 따라 달라진다. 보증금 규모가 크거나 등기부에 신탁·압류·다수의 담보권이 있다면 계약 전 법률 전문가와 보증기관에 확인한다.
특약을 써도 소용없는 경우
만능은 아니다. 이런 건 알고 있어야 한다.
- 집주인이 넣은 독소조항은 겁먹지 않아도 된다. “보증금 반환이 늦어져도 이의를 제기하지 않는다”, “계약갱신요구권을 포기한다” 같은 건 법이 보장한 걸 깎는 약정이라 써도 효력이 없다. 다만 그런 걸 넣자고 했다는 사실 자체는 남는다.
- 반대로 법이 안 정한 영역에서 불리하게 써주면 그건 유효하다. 원상복구 범위나 관리비 부담은 쓴 대로 간다. “어차피 특약은 무효니까 대충 써도 된다”가 제일 위험한 생각이다.
- 돈이 없는 집주인에게는 특약도 종이다. 계약 해제권이 있어도 돌려줄 돈이 없으면 소송으로 가야 한다.
- 그래서 특약보다 먼저 할 일이 등기부 확인과 보증보험이다. 특약은 마지막 안전장치지 첫 번째가 아니다.
결국 제일 확실한 건 위험한 집에 안 들어가는 것이다;
여기 적은 전월세 계약 특약사항은 구조를 잡기 위한 정리다. 금액이 큰 계약이라면 계약 전에 공인중개사나 법률 상담을 한 번 거치는 게 맞다.
정리
- 법이 그어둔 선은 특약으로 못 깎는다(주택임대차보호법 제10조). 대신 법이 안 정한 영역은 쓴 대로 유효하다.
- 1번 특약(잔금일 다음 날까지 권리관계 유지)이 가장 중요하다. 대항력이 하루 늦게 생기는 구멍을 메운다.
- 근저당 추가 설정 금지와 기존 대출 상환은 따로 적어야 한다. 다른 얘기다.
- 체납 세금은 등기부에 안 나온다. 납세증명서를 요구하거나 최소한 특약으로 걸어둔다.
- 갱신은 셋 다 다르다. 합의 갱신과 계약갱신요구권 행사의 효과를 구분한다.
- 전월세 계약 특약사항은 마지막 안전장치다. 등기부 확인과 보증보험이 먼저다.
잔금 치르는 날, 등기부를 한 번 더 뗀다. 계약할 때와 달라진 게 없는지 그 자리에서 확인한다.
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