결론부터
- 2026년 신고기간은 9월 16~30일이었다.
- 합산배제·1주택 특례는 적용 요건부터 확인한다.
- 공동명의 특례는 신청 전후 세액을 비교한다.
시작하기 전에
종부세는 12월에 내는데, 정작 세금을 줄일 수 있는 신청은 그보다 훨씬 이른 9월 16일부터 30일까지 받는다. 처음 일정을 봤을 때 가장 헷갈린 부분이었다. 고지서가 나온 뒤 확인하면 이미 늦을 수 있다.
임대주택을 과세 대상에서 빼는 합산배제와, 집이 두 채여도 1주택자로 계산받는 특례가 모두 이 기간에 걸려 있다. 조건만 맞으면 자동으로 적용될 것 같지만 그렇지 않다.
요건을 갖췄더라도 기한 안에 신청하지 않으면 특례가 붙지 않는다.
누가 신고해야 하나
국세청이 올해 4.8만 명에게 안내문을 보냈다. 모바일은 9월 9일, 우편은 9월 14일에 나갔다.
(2026년 9월 확인 · 국세청 「종합부동산세 합산배제와 과세특례를 신고･신청하세요!」 2026-09-10)
| 상황 | 해야 할 일 |
|---|---|
| 올해 처음 대상이 됨 | 9월 30일까지 신고 |
| 예전에 신고했고 변동 없음 | 안 해도 됨 (계속 적용) |
| 예전에 신고했는데 소유권·면적이 바뀌었거나 요건이 깨짐 (임대 등록 말소 등) | 변동 신고 필수 |
기존에 신고･신청한 경우에는 계속 적용되므로 다시 신고･신청하지 않아도 되지만,
임대주택 등록 말소 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 변동내용을 반드시 신고해야 한다.
한 번 해두면 매년 안 해도 된다는 게 핵심임. 대신 변동을 안 알리면 나중에 추징될 수 있다.
종부세 합산배제 신고 — 과세 대상에서 빠지는 것
합산배제는 그 주택을 종부세 계산에서 아예 빼는 것이다.
| 유형 | 주요 요건 |
|---|---|
| 임대주택 | 지자체·세무서 등록, 의무임대기간(6년·10년 등), 임대료 증액 5% 이내 |
| 사원용주택 | 공시가격 6억 원 이하 또는 85㎡ 이하, 임대보증금이 공시가격의 10% 이하 |
| 멸실 예정 주택 | 취득일부터 3년 이내 멸실 |
| 주택신축용 토지 | 취득일부터 5년 이내 사업계획승인 |
(2026년 9월 확인 · 국세청 보도참고자료 2026-09-10 · 종합부동산세법 시행령 제3조·제4조 · 조세특례제한법 제104조의19)
임대주택은 조건이 까다롭다.
- 아파트 매입임대는 2020년 7월 11일 이후 등록했으면 합산배제가 안 됨
- 임대료를 5% 넘게 올리면 그해와 다음 해, 2년 동안 합산배제에서 빠지고, 그동안 깎아준 세금에 이자까지 붙여 추징됨
- 6월 1일에 임대 중인 주택은 9월 30일까지 지자체 임대등록과 세무서 사업자등록을 둘 다 하면 6월 1일에 등록한 것으로 인정
1주택 특례 4가지
집이 두 채이거나 부부 공동명의여도 1세대 1주택자로 계산받는 특례다. 1주택자가 되면 이렇게 달라진다.
- 기본공제 9억 원 → 12억 원
- 나이(만 60세 이상)·보유기간(5년 이상) 세액공제, 둘을 합쳐 최대 80%
단, 세액공제는 특례 주택(새 집·상속주택·지방 저가주택) 몫의 과세표준에는 적용되지 않는다.
| 특례 | 요건 |
|---|---|
| 일시적 2주택 | 새 집 산 날부터 3년 안에 기존 집을 판다 |
| 상속주택 | 상속 5년 이내, 또는 상속 지분 40% 이하, 또는 지분 공시가격 수도권 6억·밖 3억 원 이하 |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억 원 이하 1채 (수도권은 가평·연천·강화·옹진, 광역시·세종은 군·읍·면 지역만) |
| 부부 공동명의 | 부부만 1주택 공동 소유, 다른 세대원 무주택, 둘 다 거주자 |
(2026년 9월 확인 · 국세청 보도참고자료 2026-09-10 · 종합부동산세법 시행령 제4조의2·제5조의2)
일시적 2주택은 3년 안에 못 팔면 깎아준 세금에 이자까지 붙여서 다시 걷어간다.
부부 공동명의 — 올해 바뀐 것, 그리고 불리한 경우
올해부터 지분과 관계없이 부부가 합의해서 납세의무자를 정할 수 있다. 예전엔 지분이 큰 사람, 같으면 고른 사람이었다.
| 특례 신청 | 특례 안 함 | |
|---|---|---|
| 납세의무자 | 부부가 합의로 정한 1명 | 각자 |
| 공제 | 12억 원 | 각각 9억 원 (합 18억 원) |
| 세액공제 | 최대 80% (납세의무자 나이·보유기간 기준) | 없음 |
(2026년 9월 확인 · 국세청 보도참고자료 2026-09-10)
국세청도 “부부 공동명의 특례 적용이 오히려 불리할 수도 있으니” 모의계산부터 하라고 적었다. 그래서 직접 계산해봤다. 50:50 공동명의, 2주택 이하 세율 기준이다.
| 공시가격 | 특례 안 함 | 특례 · 세액공제 없음 | 특례 · 65세+12년 보유 (공제 70%) |
|---|---|---|---|
| 18억 원 | 0원 | 192만 원 | 57만 6천 원 |
| 24억 원 | 180만 원 | 480만 원 | 144만 원 |
| 30억 원 | 384만 원 | 840만 원 | 252만 원 |
(직접 계산 · 과세표준 = (공시가격 − 공제) × 공정시장가액비율 60% · 종합부동산세법 제8조·제9조 세율 · 산출세액 기준, 재산세 공제·세부담 상한·농어촌특별세 제외)
50:50이면 특례를 안 할 때 공제가 9억 원씩 합 18억 원이다. 특례를 하면 12억 원으로 줄어든다. 그래서 공시가격 18억 원 이하는 특례를 안 하면 0원이다.
50:50 공동명의는 나이·보유기간 공제가 없으면 특례가 불리하다.
이름은 ‘특례’인데 계산해보면 꼭 이득은 아니다. 이름만 믿고 신청할 뻔했다면 잠깐..! 공동명의자는 지분과 공제 방식에 따라 신청하지 않는 편이 유리할 수도 있다.
신청 방법
종부세 합산배제 신고는 홈택스에서 10분이면 끝난다.
- 홈택스 로그인 → 화면 아래 세무 업무 가이드맵 → 종합부동산세
- 서면이면 세무서에서 신고서 서식을 받아 작성
- 유불리 계산은 홈택스·손택스 종부세 모의계산
- 문의 국세상담센터 126
(2026년 9월 확인 · 국세청 보도참고자료 2026-09-10)
9월 30일을 놓쳤다면, 12월 1~15일에 고지서 대신 직접 신고납부하는 방법이 있다. 그 신고서의 첨부서류 목록에 합산배제 신고서·공동명의 특례 신청서가 들어 있다. 다만 국세청이 이걸 따로 안내한 문장은 찾지 못했다. 이 경로를 쓰려면 세무서에 먼저 확인하는 게 안전함.
(2026년 9월 확인 · 종합부동산세법 제16조 제3항 · 시행규칙 별지 제31호서식)
그다음 일정
종부세 합산배제 신고가 끝나면 남은 건 고지와 납부다.
| 언제 | 뭐 |
|---|---|
| 9월 30일 | 합산배제·특례 신고 마감 |
| 11월 22일경 | 정기분 고지서 발송 |
| 12월 1~15일 | 납부 |
(2026년 9월 확인 · 국세청 보도참고자료 Q1 · 종합부동산세법 제16조)
세액이 250만 원을 넘으면 나눠 낼 수 있다.
종부세 분납은 납부기한 뒤 6개월까지다. 재산세(3개월)보다 두 배 길다.
(2026년 9월 확인 · 종합부동산세법 제20조)
9월 재산세와 같은 공시가격이 기준이다. 재산세 고지서를 방금 받았다면 재산세 9월 납부부터 보고 오면 계산이 이어진다.
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